一场具有历史意义的房地产危机正在美国酝酿中。
这种历史性的房地产危机正在形成。
众所周知，近几十年来发生的最大金融危机是年美国房地产市场崩溃引发的次贷危机；而历史上的十次金融危机中有八次都是由房地产市场引起的。
最近，美国银行的财务报告揭示了两起重大金融事故：一起是英国购物中心支持的“商业抵押贷款支持证券”；另一起则是涉及3.08亿美元的美国曼哈顿百老汇房地产美元票据。
曼哈顿中心区的高楼正在打折出售
然而，重要的不仅是涉及的金额，更关键的是这两次金融事故都发生在房地产行业，且涉及到的是信用等级最高的AAA级投资者，这些投资者都出现了罕见的亏损。这表明，美国的房地产和相关的衍生产品并不安全。
这两次重大的金融事故是否预示着一场金融危机的酝酿？美国房地产市场的风险究竟有多大？一个席卷全球的金融危机是否正在逼近？
了解这次危机的起因，我们首先需要了解这些遭遇困境的产品，这些产品称为商业抵押贷款支持证券，英文缩写为CMBS。
这种商业抵押贷款支持证券实际上是一种针对商业和工业地产的房地产金融投资工具，它通常能够提供比较稳定的现金回报，同时信用风险和流动性风险相对较低。
美国CMBS结构示意图
而无疑，AAA级别的产品是信用等级最高、最为安全的，但就是这类产品出现了问题，使全球市场都感到震惊。
首先来看欧洲的情况，欧洲的安全级别最高的A类票据损失了6%的本金，这意味着一种本应低风险且安全的产品，不仅没有带来收益，反而造成了6%的损失。
而在美国，曼哈顿百老汇的一栋大楼作为抵押的AAA级别债券损失了26%，金额为万美元，而其他的B-F级债券损失率高达%。
AAA级别的债券出现亏损，其他级别则全部损失。
这是年金融危机之后，首次发生“最高安全级别”的债券投资者遭遇损失的情况。
那么，为什么会发生这样的情况呢？原因与年类似，那就是美国的房地产市场，特别是商业地产行业，出现了严重问题。
首先，由于疫情和远程办公的普及，美国办公空间的空置率持续上升，导致对商业地产的需求大幅减少。即使是洛杉矶和休斯顿这样的大城市，其写字楼的空置率都高达25%。
需求的减少直接导致商业地产价格暴跌，自从美联储开始加息以来，美国商业地产价格下跌了11%，写字楼价格暴跌了20%，甚至有些写字楼的价格比十年前还要低45%。这是美国半个世纪以来最严重的价格暴跌。
美国写字楼空置率暴跌
实际上，如果仅仅是地产价格的下跌还算是小事，但问题在于这发生在美国，一个金融衍生工具使用极为复杂的国家。地产价格与商业贷款等金融工具是紧密相关的。
因此，如果房价大幅下跌，那么相关的金融系统也将遭受重大损失。
截至去年底，已有亿美元的地产债券到期，但由于许多贷款被延期，因此没有立即引发危机。
然而到了明年年底，这些贷款的金额将翻倍达到1万亿美元。这一庞大的数字意味着，并不是所有债券都能够幸运地继续获得延期。
即将到期的债券金额
因此我们看到，今年出现了两期AAA级的最高级别地产债券的罕见问题。
那么未来是否会有更多类似的问题发生？可以肯定地说，是会有的。
因为到年为止，将有高达2.2万亿美元的商业房地产债券到期。如果在这期间美国商业地产价格继续下跌，那么问题将不会减少，反而会持续增多。
而根据美国国家经济局的预测，仅仅商业地产价格的下跌就会给美国银行造成亿美元的损失，而其他经济学家预计的损失更是高达亿美元。
美国国家经济局
如果将上述内容联系起来看，那么商业地产价格的下跌已经拖累了美国的商业贷款市场，并对美国银行业造成了巨大的损失。
危机四伏，新一轮银行业破产潮即将来临？
那么，美国商业地产的最新情况如何？事实上，已经朝着银行业破产的方向演变了。
10天前，美国彭博社报道，由于美国不良商业地产贷款高度集中，将引发新一轮的银行破产潮。这次的原因除了商业地产价格下跌外，还有一个新的因素：那就是美联储降息的不确定性。
众所周知，美联储加息导致美国国债收益率上升、价格下跌，从而给美国银行业带来巨额损失，并直接导致了美国硅谷银行的破产，以及一年前的美国银行业危机。
美联储降息，充满不确定性
至今为止，美联储尚未开始降息，仅表示今年年底可能会降息1至2次，但这对于当前的紧急情况来说，远水解不了近渴。美国房地产继续需要资金注入，但加息导致的资金回流和减少，依然是美国经济面临的挑战，甚至有人说，美国房地产的价值正在永久性受损。
著名的美国摩根大通机构也预测，美国商业地产价格将暴跌40%，接近年金融危机之后的水平。这种下跌不仅会损害房地产行业，还会影响整个商业界。
总结
显然，新一轮的房地产危机正在形成，甚至已经爆发。如果接下来的2.2万亿美元到期贷款出现问题，那将是新一轮全球次贷危机的开始。
不仅如此，由疫情和远程办公引起的写字楼空置率是商业地产市场的一个实实在在的负面因素，这对其价值的打击是毁灭性的。美国商业地产的供需矛盾已经彻底改变。
此外，马斯克也对美国商业地产前景表示悲观，认为其前景暗淡。一旦商业地产出现问题，美国的银行业也将难逃一劫。
#深度好文计划#因此，现在的问题是，美联储是否会尽快降息，帮助美国银行业面对这一轮的商业地产危机？如果美联储和财政部愿意介入，那么降息带来的资金可能会缓解部分损失，稳定美国银行和商业地产市场。但如果美联储和财政部置之不理，甚至不愿意提供帮助，而是继续维持高利率，那么下一轮全球金融危机的爆发概率将非常高。